麪包與麪粉

每次土地拍賣之後，傳媒愛拿賣地成績，宣揚「麪包與麪粉」的關係。例如，某地產商投得地片，其建築面積成本為每尺$5,000，業界人士計入建築成本和利息，推斷地產商須以每尺$6,500售樓，才有利可圖，經過傳媒的報導，大眾便錯誤以為三年後樓宇落成之時，同區樓價將至少是$6,500一尺，誤以為「麪包一定貴過麪粉」，於是同區的現樓業主原本叫價$4,500的，便紛紛提高叫價。奶茶怪認為，「麪包一定貴過麪粉」是錯誤的，原因有二。

賣麪包的「呃稱」。這是建築面積和售樓面積的差異所帶來的，原本規定建一千尺的單位，發展商以不同的量度方式，對買樓人士說單位有一千三百尺。用以上的$5,000「麪粉價」為例，因為「呃稱」，即使「麪包價」是同樣$5,000，發展商是有賺。這樣，$6,500的估計便過份樂觀。

上文提到，這種「呃稱」的技倆，是無法普遍為發展商製造豐厚利潤，「麪包與麪粉」的邏輯，只會利好短期市場氣氛。而且，地產商亦不一定可以以高於成本價的售樓將樓子出售。「麪粉價」$5,000的住宅出售時，「麪包價」可以是$2,000、$4,000、$8,000或$10,000，任何價錢，這視乎當時市場供求而定。如果市場暢旺，發展商以$10,000求售不會「面朦」，亦不應「面朦」。如果市場淡靜，普遍樓子滯銷，發展商以$2,000出售，迫不得以，為求止蝕。

更可惜的，是「麪包與麪粉」的理論不但不適用於樓市，連麪包與麪粉的市場，也不管用。即使麪粉貴了，麪包店亦不可照樣加價售包，視乎顧客的承受能力。「麪包與麪粉」的理論大行其道，奶茶怪認為，可能是其順口易記。但其可靠程度莫過於「絲襪奶茶用絲襪沖成」的類似謠傳。